Эскроу-счета и проектное финансирование: что будет с тамбовским рынком недвижимости при новом подходе к долевому строительству

С 1 июля в силу вступили поправки в ФЗ №214, касающиеся изменений в сфере долевого строительства. Теперь в возведении многоквартирных домов будут участвовать три стороны: застройщик, дольщик и банк. Много лет в схеме отсутствовал третий игрок – банк. Однако с 1 июля привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов, открытие которых невозможно без привлечения третьей стороны. О том, по каким причинам произошли подобные изменения, в каком положении окажутся застройщики и дольщики, подорожают ли квадратные метры и как изменится рынок строительства в регионе, «ПроТамбов» узнал у экспертов в этой области.

Об изменениях в законе.

Итак, о том, каковы первопричины поправок в законе рассказал председатель комитета по промышленности, строительству, транспорту, связи и развитию предпринимательства Тамбовской областной Думы Александр Куприянов.

– Сегодня нередко говорят, что принятые поправки фактически отменили долевое строительство, но это совсем не так. В том смысле, что приобрести жильё на этапе строительства можно будет и сейчас, и в будущем. В первую очередь хочу сказать, что к застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет. Поправки нужны были для того, чтобы свести к нулю риски дольщиков, а также избавить строительную сферу от недобросовестных застройщиков. Иными словами, надеемся, понятие «обманутый дольщик» уйдёт в прошлое, – считает Александр Куприянов.

– Как будет происходить финансирование строительства? Что такое эскроу-счета?

– Согласно поправкам, платить за квартиры можно только через банк. Теперь застройщику запрещено платить деньгами одних дольщиков за другую стройку. Важное новшество – для финансирования строительства надо будет использовать счета эскроу. Счета эскроу — это счета в банке, где лежат деньги дольщиков. Покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а именно на этот. С него застройщик не сможет тратить деньги вообще. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ипотеку. Так, покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги.

– Как быть застройщикам?

– Фактически это означает, что застройщик не сможет сразу пускать деньги дольщиков на стройку. Ему придется использовать либо свои средства, либо брать кредиты. И только после сдачи дома можно будет получить деньги за квартиры. Что же касается положения застройщиков, то, вполне очевидно, что выжить на рынке строительства смогут только крупные организации, имеющие базу (финансы), определенный опыт и понимание. Но вот организации-однодневки, у которых нет ничего, кроме письменного стола и ручки, без копейки на счетах, но желающие строить многоквартирные дома, вряд ли смогут удержаться.

– Что произойдет с уже начатым строительством? Не случится ли такого, что обманутых дольщиков станет еще больше из-за того, что компании, которые находятся на грани выживания, не смогут достроить уже начатые объекты?

– Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить за полгода или месяц до этого, деньги у дольщиков принимают, как и прежде. Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на девятом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета. Хотя недобросовестные застройщики, конечно, находили обманные пути, как вывести деньги. С вступлением в силу поправок делать это будет невозможно.

 О плюсах и минусах для застройщиков.

Как свидетельствует статистика, больше 50% всех новостроек было приобретено именно по ДДУ после принятия соответствующего закона. После ужесточения порядка реализации долевого строительства рынок недвижимости находится на пороге серьезных изменений. Их последствия ощутят на себе и продавцы, и покупатели. О том, какие негативные и позитивные моменты ждут как застройщиков, так и дольщиков, предположили руководители строительных компаний в Тамбовской области.

– Какие основные изменения будут не в пользу застройщиков?

– Изменения в корне меняют ту систему, по которой работал застройщик, так как теперь нужно искать другую модель финансирования своих проектов. Раньше это были деньги дольщиков, которые застройщикам доставались бесплатно, на эти деньги и строились объекты. Сейчас же для того, чтобы финансировать стройку, нужно либо вкладывать собственные средства компании, либо обращаться в банк для получения проектного финансирования. Конечно, это достаточно усложняет нам жизнь с одной точки зрения, потому что, во-первых, не все смогут получить финансирование в банках, потому что у банков есть свое видение и рентабельность тех проектов, которые реализуются, и надежности застройщиков, и они наверняка кому-то будут отказывать. Также у многих застройщиков отсутствует опыт по проектному финансированию, – поясняет руководитель ГК «Мегаполис» Альберт Дорожкин.

Что касается «плюсов» ситуации, то застройщики видят их в снижении конкуренции, однако, это, по их мнению, может привести к снижению качества строительства в целом.

– Единственным плюсом в данной ситуации, наверное, можно выделить снижение количества застройщиков на рынке, следствие чего — уменьшение конкуренции. Лично для меня эта ситуация не является положительным моментом, потому что конкуренция – это гарант повышения качества и уровня застройки в целом. Для примера, мы повышаем качество конструктивных решений и инфраструктуры застройки, что влечет за собой повышение уровня рынка недвижимости в нашем регионе, так как другие застройщики вынуждены соответствовать нашим критериям, – считает генеральный директор компании инвестора «СК Жупиков» Антон Карганов.

О плюсах и минусах для дольщиков.

– Подорожает ли жилье? Если да, то на сколько?

– Система экскроу-счетов подразумевает работу по кредитованию для большинства застройщиков с банками и прямую зависимость от них. Даже при наличии субсидированной ставки больше половины прибыли съедается банками. Отсюда вынужденный рост цен на квадратный метр жилья. Сейчас сложно оценивать сумму увеличения стоимости за квадратный метр. По моему мнению, это повышение порядка 8-10% до 3-го квартала 2020 года, – считает Антон Карганов.

Однако, по мнению другого ведущего застройщика, резко завысить цену на квадратные метры не удастся, поскольку конкуренция между застройщиками все еще сохраняется, и они выходят на рынок с разной ценовой политикой.

– По поводу того, в какую сторону будет двигаться цена квадратного метра, сейчас сложно сказать. С одной стороны, самым логичным было бы, если застройщик поднимет цену для того, чтобы компенсировать свои затраты на оплату процентной ставки в банках. Казалось бы, подними цену и будешь продавать с такой прибылью, как и раньше. Но я думаю, в связи с тем, что у нас большая конкуренция сейчас среди застройщиков, предложений на рынке жилья сейчас очень много, и просто так поднять цену не получится. Здесь сам рынок расставит все по своим местам. Конечно, мы предполагаем, что цена немного вырастет, но как это отразится на работе застройщиков и на покупательской способности, говорить пока рано. Важно, что те дома, которые на момент вступления поправок были готовы на 30% и больше, они будут достраиваться по старым правилам, – утверждает Альберт Дорожкин.

На вопрос о том, будет ли различаться цена жилплощади на старте и на финише строительства, застройщики дают один ответ: так как из-за появления экскроу-счетов застройщик может пользоваться деньгами дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию, то сама по себе такая ситуация никак не повлияет на цену квадратного метра, и остается неизменной и на стадии котлована, и при завершении строительства.

Однако после нововведений приобрести квартиру на стадии «котлована» со значительной скидкой уже не удастся.

– При работе с эскроу-счетами идет прямая взаимосвязь с банками, также немаловажен фактор «заморозки» денежных средств покупателя, начиная с возведения фундамента до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, таким образом покупатель не имеет возможности получить дисконт от застройщика, поскольку девелопер получает деньги от покупателя при готовом объекте. Отсюда частый вариант приобретения квартир на стадии котлована с приличной скидкой отпадает, – говорит Антон Карганов.

О региональном рынке строительства.

На сегодняшний день в Тамбовской области, согласно данным регионального управления Госстройнадзора, на начало 2019 года в регионе работает 38 компаний-застройщиков, осуществляющих строительство с привлечением средств дольщиков. Они возводят 64 многоквартирных дома. На 1 июня в регионе в реестре обманутых дольщиков числятся около 400 граждан.

— Что станет с «дорожной картой» проблемных домов по Тамбовской области после принятых поправок? Как они будут достраиваться?

— Выполнение «дорожной карты» находится на контроле. Каждый проблемный объект – в работе. И работа эта масштабная. Она в первую очередь связана с поиском инвесторов, предоставлением ему определённых преференций, и многим другим. Дело не стоит на месте. Сегодня всё чаще мы видим, читаем в новостях, как люди получают из рук губернатора ключи от долгожданных квартир. Специально для решения проблем обманутых дольщиков создана организация «АИЖК Строй». Учредителем предприятия выступила администрация Тамбовской области. Депутаты Тамбовской областной Думы, наш комитет также активно участвуют в разработке законопроектов для решения проблем обманутых дольщиков и предупреждения возникновения проблем в строительной сфере. И каждый обманутый дольщик обязательно будет услышан и поддержан, – поясняет Александр Куприянов.

– Не произойдет ли такого, что рынок строительства в регионе резко сократится?

– Это уже произошло. В ближайшее время переход на эскроу-счета сильно не повлияет на ситуацию. Но в дальнейшем снижение строительства по новым правилам возможно, как, впрочем, и рост. Всё зависит от банков: если они будут готовы выдать кредиты под стройки на приемлемых для застройщиков условиях, то объемы останутся прежними.

Однако, пока банки лишь ужесточают условия кредитования, – дополняет он.

По итогу, считают эксперты, по истечению некоторого времени поправки в законе «О долевом строительстве» приведут к тому, что недобросовестные застройщики попросту уйдут со строительного рынка, а проблема обманутых дольщиков полностью исчезнет.

– Сейчас сложно спрогнозировать, какой эффект окажет это регулирующее воздействие. С одной стороны и государство, и застройщики заинтересованы в том, чтобы с каждым годом у нас вводилось все больше квадратных метров жилья. Для этого нужно ставить привлекательную цену, которую люди могут осилить, для этого нужно иметь хорошие, низкие ставки по ипотеке, тем самым стимулировать строительство. С другой стороны, меры регулирования и наведения порядка эту статистику будут несколько первых лет будут тянуть в другую сторону, так как наверняка кто-то из застройщиков не сможет соответствовать новым требованиям и просто уйдет с рынка, – подытожил Альберт Дорожкин.

 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, которые по 214-ФЗ требовалось регистрировать в Росреестре, также застройщику запрещалось продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство.

По данным Минстроя, 842 объекта незавершенного строительства числится в 69 субъектах РФ – 80 тысяч 325 договоров долевого участия. Более 30 граждан включены в реестр пострадавших. Предполагается, что именно поправки в законодательство о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля, остановят рост числа обманутых дольщиков.